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中信大厦竣工 看超高层建筑背后的故事
公共建筑
近日,位于长安街与东三环交汇处的中信大厦顺利竣工。在占地约30公顷、规划建筑面积约为150万平方米的北京CBD核心区,这座高528米、地上108层、地下8层,集甲◇■★▼级写字楼、会...

  近日,位于长安街与东三环交汇处的中信大厦顺利竣工。在占地约30公顷、规划建筑面积约为150万平方米的北京CBD核心区,这座高528米、地上108层、地下8层,集甲◇•■★▼级写字楼、会议、观光以及多种配套服务功能于一体的超高层建筑耸天而立,重新定义了北京的天际线年建造,是什么成就了这座超高层建筑?中间又经历了哪些曲折?在项目竣工会上,中信集团相关负责人做出了详细介绍。

  很多业内人士到中信大厦参观、考察,他们总会感慨“只有中信能干出这样典范式的经典工程”。中信大厦的优质、快速成长靠的是中信集团肥沃土壤的滋养;中信大厦平安、高品质、造价受控及如期竣工,是中信集团综合实力的体现,是中信品牌形象的展示,是中信集团党委坚强领导、推动、支持和信任的硕果。

  Z15项目作为中信集团成立以来在国内投资的最大单体项目,各方面的关注度极高。负责开发建设Z15项目的团队以三点为目标:一是要建造一座超高层的经典之作;二是要培养一支专业化的超高层建筑开发建设及运维队伍;三是要留存一套详实的开发建设资料。这些要求与数万吨钢筋混凝土一起铸就了中信大厦的基础,那是一个庄严的起点,也必将到达辉煌◆▼的终点。

  在开发建设工程中,中信集团常振明董事长多次带队拜访及致函北京市领导,推动解决了许多中信大厦开发中遇到的重大问题,例如大厦设计方案的定案;大厦购地红线的南移;大厦坐向调整至与长安街平行;工程提前开始打桩;大厦顶部的优化、大厦电力增容等重大问题。中信集团副董事长、总经理王炯自2016年2月担任中信和业董事长以来,先后▪▲□◁召开了24次董事长办公会,对项目推进中的36项重大事项及时决策,先后15次亲临公司和施工现场。中信集团副总经理李庆萍担任和业公司董事长期间,先后3次为推进中信大厦建设与市、区领★◇▽▼•导沟通协调,召开了董事长办公会6次,对22项重大事项进行了决策。

  中信大厦在施工过程中因各种不可抗力或外部原因导致事实停工四百多天,进入◆■建设后期,施工单位延长工期的诉求越来越强烈,施工单位负责人不定期地通过各种方式来表达这种诉求。

  经测算发现中信大厦的开发影响总投资最为敏感的因素就是工期。开发建设后期中信大厦每天的财务成本将超过400万元人民币,因此在确保安全和品质的前提下,实现总工期目标是中信大厦开发建设工作的重中之重,是实现“中信集团利益最大化”的主要抓手和使命。

  单纯采用压缩施工工期的方式必定会影响工程的品质,所以必须保证合理的施工期,唯有业主方内部挖潜和对开发管理流程再造(创新),唯有千方百计压缩业主方工程前期的方案设计和审批、压缩政府的报批报建的用时,才可能实现既不降低品质又能缩短开发周期的目的。例如中信大厦设计及施工周期漫长、投资规模巨大,如果按照政府规定的流程申请施工许可证,需准备17项办理要件,其中耗费时间最长的是《消防设计审核意见书》、《结构超高超限审查》和《施工图审查》的审批通常需要耗用2年多时间。在集团领导的推动下,中信和业▽•●◆协调政府各相关部门,政府主管部门开创性地按施工进度先后给中信大厦颁发了4个《施工许可证》,使得大厦在2013年7月30日就可合法地开始主体结构施工,工程前期工作比常规流程缩短了17个月。

  关于中信大厦开发建设管理体系的策划,建设团▪…□▷▷•队汲取了“EPC 工程管理”、“全生命周期项目管理”、“价值工程”、“并行建造”、“精益建造”等国际先进、成熟的管理▲●…△理念,持续创新了EPCO(规划/设计、采购、建造、运营)一体化•□▼◁▼工程管理模式,使得中信大厦的开发建设速度始终领跑北京 CBD 核心区,领跑中国同类超高层的开发建造。中信大厦的创新主要有如下几项值得品味:

  针对超高层建筑开发及特大型工程建设中普遍存在的初步设计与施工图设计之间的信息 “鸿沟”问题,中信集团创新了“设计总包联合体”的管理模式。

  针对以土建结构和装修工程施工为核心业务的“施工总包”难以有效协调、管理机电工程(随着科技的进步建筑室内的机电设备越来越复杂,造价比重越来越高)的现状,在获得政府主管部门的认可后,创新▼▼▽●▽●了施工总承包和机电总承包的“双总包”施工管理模式,结构工程与机电工程并行推进,又辅之“交安计划”和“交装计划”的具体措施的创新,实现了大厦施工进☆△◆▲■度均衡推进、大幅缩短总体施工周期的目的。

  针对超高层建筑随着楼层高度的增加导致施工降效严重的问题,在集团领导的大力支持下,中信大厦开发建设中创造性的设立了工期进度节点奖机制,激励施工单位按进度计划推进建设,以经济补偿的方式平衡不可抗力造成的停工或窝工延误(政府重大活动、恶劣天气等导致的停工),取得了双赢或多赢的效果。

  针对中信大厦超高速的开发需求,公司采用“扁平化”运营体系,建立“专业工程师责任制”,先后成立44个专业小组,分专业责任到岗,辅之技术管理和行政管理“双轨”并行,从设计、施工和运维三个维度对各专业工程质量、进度和造价进行全面管控,专业小组成为了快速推进项目建设的“突击队”和“尖刀连”。

  1. 抓住“基坑一体化施工”的机遇,提前展开地下工程施工利用CBD核心区地下公共空间“基坑一体化施工”的有利条件,通过“借船出海(利用他人的施工许可证)”采用与周边施工同步施工的机会提前土方施工和钢平台搭建,较此项措施使得中信大厦地下结构工程提前了15个月开始施工。我们又创新性地将地下中信大厦的地下连续墙替代红线外市政管廊的抗拔桩,既帮助政府节省了综合管廊的造价,又使中信大厦的地下空间扩大了七千多平方米的建筑面积。

  为了消除超高层建筑塔楼与裙房地下室之间均因两个建筑物重量不同而产生的沉降差异,通常采用设置“后浇带”的技术措施来应对,因为“后浇带”要等到大厦封顶后才能进行封闭浇筑,导致地下室工程施工不得不大幅后延。针对中信大厦没有裙楼,裙房地下室较轻的实际,经过设计单位专家的充分论证和模拟计算,中信大厦取消了后浇带,实现了超高层建筑桩筏基础设计的创新。这项创新还意外带来减少511根桩基,节约混凝土约9,200m3、节省钢筋约4,200 吨,使地下室机电工程、装修工程施工得以提前展开的后果,对缩短了总工期提供了条件。

  中信大厦的建筑地面积等于购地面积,就是所谓的“零场地”施工,为解决施工方无周转场地问题,我们利用土地红线m连廊上方的空地,创新性地搭建了1,800㎡的钢栈桥平台,使得1.3 万吨钢结构、4.1 万吨钢筋、15.7万 m3 混凝土的地下结构施工得以提前展开。后在东西两侧搭建了约900m2 的钢平台、借用南侧管廊作为临时堆场(约1,500m2)拓展施工场地,解决了中信大厦施工车辆进出和材料装卸的难题,为中信大厦快速施工构建了“生命通道”。

  由业主方主导的“跃层电梯技术”对缩短施工工期的贡献之大出乎预料。该项技术的问世突破了超高层建筑垂直运力瓶颈制约,其运输楼层高度仅滞后大厦核心筒4-5层,最大行程达地上504米,是目前全球速度最快、容量最大、行程最高的施工电梯。该电梯运行速度由普通施工电梯的1m/s提升至4m/s,单台跃层电梯的运力是同规格施工电梯的7-12倍,极大地提升了中信大厦施工阶段的运输能力和效率,有效地摆脱了超高层建筑施工中的世界难题——垂直运输能力瓶颈的掣肘。

  中信大厦开发中使用的临时消防措施与正式消防设施相结合的消防自救系统,是业主方反复推动设计、施工方、制造商的一项重要创新。把临时和永久消防需求一体化考虑,不仅可避免施工后期进行临时消防系统向正式消防系统切换时出现的“消防真空期”,且用正式消防管道和部分设施替代临时消防系统部分设施的措施,缩短了临时消防设施的拆除时间,为提前装修施工创造了条件,还可避免重复投资。可谓一举三得。临永消防自救系统在超 500 米的超高层建筑施工中的应用在全球尚属首次。

  “中信利益最大化,如期实现竣工的前提是‘安全和品质’,绝不能牺牲质量抢工期。”集团领导在中信和业的各种会议中一再强调。经过广泛的对标和审慎的研究,“竣工时国际一流,竣工后八年内国内领先,竣工后十五年内品质不落后”,成为中信大厦建设团队自定的目标。

  中信大厦的品质目标为:在2019年建成之日大厦各•●项重要性能指标全球领先,2025年前不被同类项目超越。2012年我们将业界公认的品质典范上海环球金融中心和香港IFC二期定为中信大厦品质的对标项目。2016年公司又将对标项目提高为2014年底投入运营的日本东京的虎之门大厦和日本最高楼大阪的-阿倍野大厦。

  公司组建以来,组织了对全球99座超高层建筑及60多家主要设备和材料厂家调研,完成150多份调研报告,大量□◁新技术在中信大厦得以运用,对标一流,为提升中信大厦品质发挥了重要作用。

  品质把控的源头在设计,2012年8月正式启动项目初步设计后,聘请了门类齐全的专业顾问团队对初步设计成果进行了2轮审核,提出1,126项审核意见,被设计方采纳了847项,采纳率约75%;2013年12月施工图设计后,再次组织各类专家对施工图设计成果进行了4轮设计审核,提出7,022项审核意见,被设计方采纳了6,556项,采纳率达93%。通过严格的设计成果审核,将大部分技术问题在设计阶段予以消化和解决,极大减少了施工阶段设计变更导致的停工、返工整改,节约了和造价工期,避免了窝工损失,有力地保障了工程的品质。

  2016 年通过广泛调研、反复论证,科学严谨地优化中信大厦的性能指标,审慎精选设备、材料,再次打磨中信大厦的品质。要求设计方、施工方、制造方以及业主的工程师反思、检查五年前开始的设计、技术以及设备材料等有哪些已经落后?哪些将被淘汰?哪些可以确保 2019 年问世的中信大厦主要性能与品质指标可以占据全球领先地位?

  在工程建设过程中,坚持样板先行,通过样板施工及检验,确定设计方案、验证▪•★可施工性、确定设备材料、确定施工工序及工期、确定质量检验标准。同时编制了《中信大厦装饰工程检验标准》、《中信大厦机电安装工程质量检验标准》等制度文件。样板先行为项目高品质建造发挥了重要作用。

  为确保工程品质,公司专门设立了品质总监岗位,并设立了品质督察部,履行工▲★-●程品质保障职责,并督促和检查监理单◆●△▼●位的履约情况。7年来共发现各种品质问题1,134项,整改1,089项,剩余45项正在整改中。2018年8月,中信大厦获得了北京市结构长城杯工程金质奖证书。

  在一系列措施的保障下,中信大厦在“楼层高净高”、“健康环保”、“运力快捷”、“结构安全”、“结构舒适度”、“室内空气质量”、“温湿舒适度”、“节能降耗”、“智能楼宇”等方面均处于领跑全球超高层建筑,并刷新了诸多的超高层建筑的重要指标记录。

  “工作中△▪▲□△痛哭流涕,我那是第一次也是唯一的一次,现在回忆起来好像就在昨天,一辈子也忘不了”,公司造价负责人在2018年的年会中感慨道。中信大厦建设历程仿佛是一幕幕电影画面,个中滋味,只有亲历者才能体尝。工程开发建设成败的一项重要指标就是造价,造价是否受控,是工程成功与否的重要指标。

  有人曾经总结中信大厦开发的总概算由三个三分之一组成,即三分之一土地使用费,三分之一建安费,三分之一财务成本(时间成本)。在抓住“开发周期”这个影响总投资额“牛鼻子”的同时,在造价控制上,需要付出极大的精力。

  中信大厦建设施工前针对概念设计、初步设计、施工图设计、深化设计四个阶段建立了测算、估算、概算及预算的“限额”控制基数,以及评审流程。紧抓设计这个造价源头,不断复核校对、反馈、修正,以确保总投资额控制目标的实现。

  7年▲=○▼来,中信大厦建设过程中共编制预算43份,其中施工总包项下共编制预算12份;机电总包项下共编制预算31份。审核变更391份,审减比例达62%。其中施工总包变更共审核280份,审减比例•☆■▲60.5%;机电总包变更共审核96份,审减比例64%;电梯工程变更共审核15份,审减△▪▲□△比例31.7%。

  先后共出具进度款审核意见159期,其中对施工总包进度款共审核90期,对机电总包进度款共审核42期,电梯工程供应及安装共审核16期,擦窗机工程共审核11期。

  2019年中信大厦将如期交付使用、亮相京城,成为中信集团向新中国诞辰70周年献礼的经典之作,亦成为中信集团成立40周年集团发展壮大的代表作。

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